C’è un’emergenza casa in Italia? I dati sembrerebbero dire di no, secondo l’Istat il 72% delle famiglie vive in una casa di proprietà e il 9% in usufrutto gratuito.
Se per otto nuclei su dieci pare un “non tema”, anche per i rimanenti due il Rapporto immobiliare 2025 dell’Agenzia delle Entrate sembrerebbe indicare una situazione serena: per il 70.4% delle famiglie l’acquisto di un’abitazione è accessibile. Nondimeno questo è uno di quei casi in cui la statistica rivela ciò che è, un’analisi parziale; è il classico paradosso dei due polli: se due persone abitano una accanto all’altra e una ha due polli, per la statistica in quell’area c’è un pollo a testa anche se sulla tavola della seconda casa i piatti sono vuoti. In questo caso i “polli” sono diversi, ad esempio c’è una grande offerta di case a prezzo competitivo in aree dove non c’è una grande domanda e viceversa la disponibilità si riduce (e i prezzi aumentano) dove la domanda è più alta, allo stesso tempo ha maggiore possibilità di comprare casa chi una casa già ce l’ha rispetto a chi non ce l’ha e la cerca, in particolare i giovani, e infine trovare un immobile in affitto è sempre più difficile. Anche per questo nell’ultima ricorrenza di Sant’Ambrogio il vescovo di Vigevano, mons. Maurizio Gervasoni, aveva annunciato «un percorso di formazione e di confronto sul tema dell’abitare, proprio a partire dall’esperienza Caritas che ascolta e cerca di proporre soluzioni abitative dignitose a coloro che risultano esclusi dalle normali forme abitative».
ALTRI NUMERI A raccontarlo sono sempre le statistiche. Il Rapporto analizza l’indice di “affordability” (ricavato dal rapporto tra prezzi degli immobili e redditi delle famiglie per valutare l’accessibilità del mercato) anche per il segmento delle famiglie giovani, in cui il capofamiglia ha meno di 40 anni (un’età in cui ad altre latitudini giovani non lo si è più da un bel po’, ma tant’è). In questo caso «oggi il 45% delle famiglie giovani non proprietarie può accedere all’acquisto di una abitazione; questo dato rappresenta un miglioramento di 1.6 punti percentuali rispetto al dato dell’anno prima, si colloca su livelli elevati nel confronto storico». Eppure vuol dire che più di una famiglia giovane su due non può comprare casa e, quando lo fa, secondo stime della piattaforma “Ener2Crowd”, si impegna in media per circa 58 anni (ma a Milano per più di 140). Se il trend è in miglioramento, lo è «unicamente» per la riduzione progressiva del costo del credito nel corso del 2024, dovuta alla «inversione della politica di rialzo dei tassi della Bce», mentre
il prezzo relativo delle case ha debolmente contrastato tale miglioramento.
QUANTO COSTA? La somma dei due fattori ha dato come risultante un mercato 2024 in cui «si registra quindi una ripresa della tendenza positiva dei volumi in atto dal 2014, interrotta solo dalla contrazione del 2023 e dal forte calo del 2020 (-7.7%) indotto dalla crisi pandemica». In Lombardia, regione che da sola rappresenta più di un quinto del Numero di transazioni normalizzate e ha una Intensità del mercato immobiliare (percentuale di unità vendute sul totale delle disponibili) del 2.67%, la più alta in Italia, il fatturato è cresciuto del 2.8% e il tasso d’interesse medio dei mutui è stato del 3.52% (-0.68% dal 2023) con una durata media di 25.5 anni e una rata media di 740 euro (-2.9%). Guardando alla Lomellina, secondo le stime del portale Idealista a Vigevano il prezzo al metro quadro ad agosto 2025 è di 1161 euro (+2.5% rispetto a un anno fa); la tendenza è in calo dal 2012, ma negli ultimi cinque anni si assiste a una risalita dei prezzi. A Mortara si è a 824 euro al metro quadro (+1.8%), ma con un trend di lungo periodo ancora più marcato (viceversa si conferma la ripresa nel quinquennio più vicino), a Garlasco a 947 (+11.5%, da gennaio 2025 c’è una netta ascesa dei prezzi), a Gambolò 965 (-4.8%), a Mede 792 (+3.4%), a Cava Manara 1184 (-13.4%, da fine 2024 c’è una forte contrazione).
AFFITTI La compravendita di abitazioni tuttavia rappresenta solo una parte – seppure la più consistente, gli otto su dieci di cui sopra – del panorama immobiliare italiano, che si completa con i nuclei familiari che vivono in affitto. Sono questi ultimi la cartina al tornasole del disagio abitativo in Italia, visto che secondo l’Istat il 21.6% delle famiglie in affitto si trova in una condizione di povertà assoluta contro il 4.7% di quelle che vivono in case di proprietà. Nell’ambito delle locazioni il 2024 ha visto 1.3 milioni di contratti registrati per uso abitativo (-0.6%), ma il dato è l’aggregato di affitti in regime “ordinario transitorio” (potrebbe essere il caso di studenti fuori sede), “ordinario lungo periodo” (la famiglia che affitta casa), “agevolato studenti” e “agevolato concordato”, questi in comuni ad alta tensione abitativa. Guardando solo alla seconda categoria, le locazioni “a lungo termine” sono diminuite del 3.3%, mentre in tutti gli altri casi sono aumentate, questo perché l’offerta di case in affitto è in calo negli ultimi anni. Il canone medio annuo per chi vive in affitto con un contratto di lungo periodo nel 2024 è stato di 79.2 euro al metro quadro per una superficie media di 80.5 metri quadri ovvero circa 530 euro al mese. Nel nord ovest il costo aumenta, perché si passa a 94.5 euro al metro quadro per una superficie di 78.4 metri quadi pari a circa 620 euro. In Lomellina il mercato delle locazioni ha volumi molto bassi, tanto che sul portale Idealista tra i centri principali l’unico per il quale sono presenti dati è Vigevano:
il costo medio annuo è di 126 euro al metro quadro, mantenendo la dimensione media valida per il nord ovest si tratta di circa 830 euro al mese per chi vive in affitto nella città ducale, valore più alto di quello della rata di un mutuo nel 2024.
CONDIZIONE Un altro tassello da aggiungere è quello della qualità del patrimonio immobiliare italiano. I dati in questo caso non sono recenti e risalgono al censimento del 2011, quando gli edifici in stati mediocre o pessimo erano il 22% del totale (quasi uno su quattro). Al netto dei cambiamenti che possono essere intercorsi nell’arco di 14 anni, che potrebbero essere stati sia migliorativi sia peggiorativi, a Vigevano si raggiungeva il 16.7%, a Mortara il 18.6%, a Gambolò il 14%, a Garlasco il 15.6%, a Mede il 13.7%, ma c’erano anche Sartirana con il 64.9%, Zerbolò con il 58.5%, Gambarana con il 54.9%, Sommo con il 47.8%, Pieve Albignola con il 41.9%, Tromello con il 35.3%, Ferrera con il 33.8%. Una realtà come quella dell’Area interna, che fatica ad attrarre investimenti, non è detto che abbia migliorato la performance.
PIANO CASA Il quadro che si compone spiega perché, al di là di alcuni numeri che sembrano rassicuranti, ci sia una “questione casa” in Italia e in Lomellina, così come rilevato dal vescovo Gervasoni quasi un anno fa, ma a livello nazionale dallo stesso governo, che al Meeting di Rimini ha rilanciato la necessità di un Piano casa. Lo stanziamento previsto dalla Legge di bilancio 2025 è di 660 milioni, insufficienti visto che Ance stima il fabbisogno in 15 miliardi e che Confindustria Assoimmobiliare ritiene che nei prossimi anni ci sarà necessità di 635mila abitazioni, con investimenti pubblici e privati per 170 miliardi di euro. Gli obiettivi del Piano sono promuovere il social housing, realizzare una banca dati nazionale del disagio abitativo, trovare nuovi modelli di finanziamento pubblico-privato, coniugare edilizia sociale e residenziale. Al momento tuttavia manca un Dpcm che fissi i contenuti (avrebbe dovuto essere emanato entro giugno 2024) e 100 milioni sono destinati per un progetto pilota nel biennio 2027-28, mentre le altre risorse sono previste per il triennio 2028-2030, con un orizzonte temporale di medio-lungo termine.
Giuseppe Del Signore
