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Acquistare o affittare casa a Vigevano e in Lomellina è una sfida: nel territorio il mercato degli affitti è di fatto bloccato, con un’offerta asfittica e una domanda che la sopravanza di molto col risultato di prezzi anche molto alti, allo stesso tempo è più ampia la disponibilità di immobili in vendita, ma ancora una volta i costi sono elevati o, quando si abbassano, ci si confronta vuoi con una ridotta disponibilità di servizi (è il caso delle abitazioni nell’Area interna) vuoi con una qualità non elevata. Non si tratta di valutare semplicemente l’andamento del mercato immobiliare, ma anche l’effettiva esigibilità del diritto all’abitazione così come riconosciuto dall’Onu, dall’Ue e da diverse pronunce della Corte Costituzionale.
IL CONTESTO Non è una realtà differente dal resto d’Italia, la scorsa settimana l’Istat ha pubblicato le stime preliminari dell’Indice dei prezzi delle abitazioni relative al secondo trimestre del 2024, segnalando un aumento del 3.2% rispetto al precedente del 2.9% rispetto allo stesso periodo del 2023 (nel primo trimestre +1.6%): «La crescita tendenziale dell’Ipab si deve soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che aumentano dell’8.1% (in forte accelerazione rispetto al +5.3% del trimestre precedente) e, in misura più contenuta, a quelli delle esistenti che salgono dell’1.9% (in rafforzamento rispetto al +0.8% del primo trimestre). Questi andamenti si manifestano in un contesto di lieve ripresa dei volumi di compravendita (+1.2% la variazione tendenziale registrata nel secondo trimestre 2024 dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il -7.2% del trimestre precedente)». Nel nord-ovest il rialzo è stato al di sotto della media nazionale (+2.5%), mentre relativamente agli affitti è Nomisma a delineare uno scenario di «scarsità dell’offerta, unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni», col risultato di un aumento dei canoni di locazione del 2.1% a marzo di quest’anno. Nondimeno non è del tutto corretto dire che di case disponibili in Italia non ce ne sono, in quanto «nonostante una domanda elevata (oltre 700mila richieste di locazione stimate da Nomisma nel 2023), esiste una significativa discrepanza tra l’offerta disponibile e la domanda effettiva».
Infatti, circa l’11% delle abitazioni nel Paese rimane non utilizzato o non concesso in locazione, creando un mercato degli affitti non tanto saturo, ma piuttosto bloccato.
A togliere dal mercato tante abitazioni sono diversi fattori, tra cui l’espansione del mercato degli affitti brevi (Airbnb e simili), la difficoltà dei proprietari nel far valere le proprie ragioni in caso di morosità o altri problemi con i locatari (il 30% di chi ha un immobile libero non è disponibile a darlo in affitto), la crescente difficoltà di questi ultimi nel rimanere in linea con le scadenze di pagamento, visto che il 27.5% nell’ultimo anno ha dichiarato almeno un ritardo (il 38% secondo i proprietari) perlopiù a causa di spese impreviste (nel 40% dei casi).
NESSUNA SCELTA In un Paese in cui sette famiglie su dieci vivono in abitazioni di proprietà, il 25.7% che nel 2022 risultava in affitto (a fronte di una media Ue del 30.9%, con il picco della Germania, 53.3%, e il 95% di immobili proprietari in Romania) lo è soprattutto perché non può fare diversamente; sempre Nomisma a maggio registrava che «il 42% dei locatari vive in affitto a causa della mancanza di risorse economiche adeguate all’acquisto di un’abitazione». Il 25.7% la considera una soluzione temporanea, soprattutto tra i giovani (coppie o single) mentre per famiglie monogenitoriali, pensionati, liberi professionisti è l’unica opzione poiché l’acquisto «non risulta conveniente per le spese da sostenere». Il discrimine economico è forte, Openpolis precisa che «l’affitto ha un’incidenza molto maggiore tra chi è a rischio povertà», cosicché questa scelta abitativa è compiuta dal 31.8% dei nuclei familiari più poveri e dall’11.3% dei più benestanti. Ed è in aumento in 17 stati membri dell’Ue, tra cui l’Italia, tra il 2010 e il 2022, un dato negativo in quanto segnala una crescente sofferenza socio-economica in gran parte del Vecchio continente.
QUI Come si traduce tutto questo a Vigevano e in Lomellina? Tutti i principali centri della provincia hanno registrato nell’ultimo anno una maggiore domanda di case in affitto, che non trova soddisfazione nonostante le abitazioni vuote non manchino, soprattutto in ambito lomellino: a inizio anno secondo l’Istat nella città ducale ce ne erano 6633 (il 19.3% del totale), a Mortara 1497 (18.2%), a Garlasco 1387 (25.4%), Gambolò 851 (17%), Mede 1107 (28.8%), Cassolnovo 994 (25%), Cava Manara 482 (14.3%). A fronte di questi numeri, se si consulta il portale Immobiliare.it a Vigevano gli appartamenti in affitto sono 21 in tutto (lo 0.3% di quelli vuoti), con prezzo variabile da 380 a 1500 euro al mese per rispettivamente un bilocale di 45m2 in zona corso Torino e una villa unifamiliare in zona viale dei Mille, a Mortara 6, da 250 a 450 euro/mese, a Cassolnovo uno (1550 euro/mese), nessuno a Cava Manara, 4 a Gambolò, da 450 a 600 euro/mese), 2 a Garlasco e Mede, rispettivamente da 450 a 550 e da 600 a 850 euro/mese; in quest’ultimo centro però è possibile affittare una tenuta nobiliare per 4800 euro/mese. Molto più ampia la disponibilità per chi intende acquistare, considerando che, ad esempio, nella sola Vigevano ci sono 117 immobili all’asta giudiziaria, 39 a Mortara, 25 a Gambolò e Cassolnovo. In generale il prezzo è in ascesa rispetto a quanto rilevato all’inizio del 2024: a Vigevano l’unica eccezione, si oscilla tra i 1155 euro/m2 e i 938 (il primo dato è stimato da Immobiliare.it, il secondo da Fimaa Pavia) contro i 1299 di gennaio, a Mortara intorno ai 770 rispetto ai 742 precedenti, a Cava Manara tra 1378 e 864 contro 1300, a Mede tra 627 e 827 contro 673, a Cassolnovo si è tra 939 e 768, a Gambolò tra 1013 e 806, a Garlasco tra 954 e 716. Questo per chi può permettersi di comprare casa o di sostenere un affitto a prezzi d mercato: per gli altri? Si apre il percorso, stretto e in salita, dell’edilizia popolare.
Giuseppe Del Signore
